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房地产进入洗牌时代?未来2-3年这些房企会被清

文章来源:万和城-万和城登录-万和城注册-万和城公司授权平台 更新时间:2021-09-13

万和城房地产一直是“政策市”与“市场市”并存的格局。
 
只不过最近2、3年
 
“政策市”的权重、主导性都在加大。
 
因此,预测房地产未来走向趋势,难度在加大!
 
但事实上,从行业自身调控的初心本质,行业自身发展规律以及50强房企战略的各种调整,还是可以洞见一些“未来的典型发展趋势”!
 
这里简单总结为房地产10大趋势!
 
趋势1:未来房地产“确定性”和“不确定性”将并存
 
未来房地产
 
到底是确定性增强?
 
还是不确定性增强?
 
未来是“确定性和不确定性”将并存,毕竟此刻正处于一个百年未遇之大变局!
 
回到房地产行业:
 
有人说,2021年是中国房地产长效机制的“元年”!
 
有人说,2021年也是房企有史以来最焦虑的“一年”!
 
事实上,就地产而言,其实这2、3年的确定性在增强,因为政策导向越来越明朗——即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层设计。
 
其一,房住不炒,租购并举;
其二,稳地价,稳房价,稳预期的“三稳”;
其三,三道红线与二道红线倒逼房企进入“稳健发展”模式!
 
未来即使新增一些大大小小调控举措,包含这次第二轮集中供地规则的改变,其实无非是围绕三大顶层设计去展开!
 
三大框架下,中国房地产全面进入“低增长,低利润,低预期、低容错”的新阶段!
 
这看上去很“确定了”,至少地产圈内部基本达成共识。
 
国家不是为了打压行业,而是为了行业更有序、稳定、规范发展!
 
但同时,外围的“不确定”也在增强。
 
其一,一系列房地产外围的高强度、大力度政策正在连续推出。
 
比如教培行业的大调整,三胎政策的亮相,对暴利行业互联网巨头、娱乐行业的打压,对学位房的动真格调节,包含最近“共同富裕”的新导向……
 
这一轮房地产外围政策之高密度、高频次、强力度,堪称罕见!
 
这些更大的外围大逻辑,未来或将对房地产行业的小逻辑进行调整。
 
其二、2021年是房企“爆雷”年,不排除2022年也是。
 
Wind数据显示,截至2021年8月,已有超38只涉房债券违约,数量超过2020年全年(18只)。截至8月23日,递交破产文书的房企累约260家,平均每天约1家房企破产。
 
更让同行焦虑的是,今天房企暴雷违约房企已经从不知名的中小房企、百强房企,变为千亿房企、头部房企(比如恒大、华夏幸福、蓝光等)等蔓延!
 
其三,2021下半年楼市转向,成交量下滑鲜明。
 
6月过后的7月、8月整个房地产销售量、到访量都在迅速掉头向下,龙头房企也下降20%甚至更多。
 
整体而言,虽然房地产自身政策趋于确定性,但围绕房地产围城外的多发性、高强度、不确定性政策则是“更大逻辑”。未来就担忧到一定时候,外围不确定性大逻辑,会形成对确定性小逻辑的底层修改。
 
比如,作为龙头之一的融创也在2021下半年全面调整,提出“安全战略”。
 
其一、未来房企即使三道红线绿档达标了,企业也不一定没风险。
 
其二、在未来,你必须保证自己真的是安全的,且是在任何环境下都是安全的。
 
以上两点,正是来自孙宏斌的提醒。
 
趋势2:房地产没有“夕阳化”,只是走向“成熟、自律、理性”新阶段
 
地产行业夕阳化,显然这个认知有些过度悲观。
 
但也正常,我们常在悲观中放大恐慌,这是人之心理。
 
但理性看,中国房地产只是走向“成熟、正常、自律”新阶段。
 
总结为3点,给地产人打打气。
 
其一,哪怕城市化超80%的欧美国家,比如美国成熟房地产市场,其房地产依旧是支柱产业。
 
2020年,美国GDP接近21万亿美元,这其中由房地产创造的行业GDP就达到了2.7万亿美元,占国民经济比例为12.9%,远比我国的7.5%更高。
 
同样,当下美国最大开发商霍顿、莱纳、帕尔迪等,他们每年开发营业收入依旧在1200亿人民币的体量!
 
从这个角度来看,即使在城镇化尾期,房地产开发依旧不会消失,而且考虑到中国国情特色,未来中国龙头房企,同样会有相对可观的规模体量。
 
其二、十年前媒体也说家电业、建筑业等是“夕阳行业”,唱衰者众多,但现在看无疑是个“笑话”。
 
一位地产投资者也表示:“不要乱用夕阳行业,因为夕阳是衰退意思,是指行业需求持续下降,若干年就消亡了,但如果需求永不消失,只是高峰过后长期维持在一个不低的总量水平,那么这就不叫夕阳行业,而应该叫成熟行业。”
 
今天中国房地产就正在走向成熟阶段!
 
这些都是在行业规模横盘乃至下半场依旧实现中高速增长、高质量的头部企业!
 
对此,郁亮也提醒:“未来房企可持续发展机会空间巨大,空间体现在四大维度:“其一、客户的需求,其二,城市发展的需求。其三、机会来自对存量价值的挖掘。其四,科技数字化释放的价值。”
 
趋势3:未来3、5年50强房企依旧会“深度调整”
 
50强乃至百强房企,看上去不错了。
 
但事实上,未来3、5年, 50强、30强房企也会发生深度大调整!

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